Долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества

Долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества – способ купить новое лучшее жилье, взять деньги на развитие бизнеса. Но прежде чем планировать, как и куда направить кредитные средства рассмотрите объективно стоимость обеспечения. Оценивать его будут не по правилам риэлторов, а по банковским алгоритмам. Реальная сумма займа будет меньше цены, рассчитанной финансово-инвестиционными компаниями на 10-40%.

Рассчитайте свои финансовые возможности, исходя из текущих доходов. Ведь использовать заложенные здания, помещения для получения дополнительных денег кредиторы могут запретить. В случае потери работы, прибыли от предпринимательства можно лишиться залога.

Что влияет на оценку залоговой недвижимости

Отдавая деньги в долг на 15-20 лет банки и частные инвесторы предпочитают активы, которые будут реализованы за 1-3 месяца без уступок в цене. Производственные помещения продать тяжелее, чем жилье. Склады, ангары, цеха ветшают, если ими постоянно не пользуются. Нежилые строения берут в обеспечение неохотно, для кредита их оценят в 30-40% от рыночной стоимости. На 10-15% повыше оценят магазины отдельно стоящие или находящиеся в жилых зданиях.

Отдельное жилье оценивается по 8 критериям:

1. Местонахождение.
2. Год постройки. Даже, если квартира в престижном районе ликвидность «сталинки» и «хрущевки» значительно ниже новостроек. Аналогично рассматривают возраст частного дома, коттеджа.
3. Материал стен. Если панели окажутся моложе кирпича, то они все рано проиграют при оценке.
4. Этаж. Покупательский спрос на первый, последний этажи ниже. Исключение составляют пентхаусы в элитных многоэтажках.
5. Количество, возраст прописанных. Наличие несовершеннолетних детей, инвалидов снизит оценочную стоимость.
6. Планировка. Проходные и отдельные комнаты оцениваются по-разному.
7. Размеры общей, жилой площади.
8. Число владельцев. Если квартира, дом отойдут финансово-кредитной организации в счет уплаты ссуды, то сделка по продаже части квартиры или дома может затянуться, если другие собственники против. Такая же причина отказа банков, частных инвесторов принимать в обеспечение доли в жилых помещениях.

Такие же параметры рассматриваются при оценке комнат в коммуналках. Апартаменты недавно стали выставлять на рынок. Отношение потенциальных покупателей к ним еще не сформировалось и что будет через 10-20 лет неизвестно.

Разница между рыночной стоимостью и рассчитанной кредиторами создается для покрытия расходов в случае неплатежеспособности залогодателя. Залоговый дисконт возмещает:

• судебные издержки;
• затраты по продаже объекта – риэлторы, налоги;
• штрафы, пени по невыплаченному кредиту.

Выдача долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества сопровождается банковской оценкой обеспечения или отчетом независимых оценщиков. Узнать точную сумму, срок займа можно у кредитных брокеров. По заявке они предварительно оценят дом, квартиру, земельный участок.

Что можно и нельзя делать с заложенным имуществом

Обязательные ограничения регулирует Гражданский кодекс. К ним относятся запрет продажи, передачи в дар, обмен, перезаклад другому физическому или юридическому лицу.

Разрешение совершать другие сделки с имуществом фиксируется договором. Это сдача в аренду, ведение предпринимательской деятельности. Кредитная организация может запретить пользоваться помещением для коммерции. Если согласие дали, то залогодатель обязан регулярно составлять отчет, в котором указывается:

• состояние недвижимости;
• степени износа;
• произведенные улучшения – ремонт, установка окон или дверей, покупка мебели и прочих предметов;
• причины неожиданных повреждений.

Документ отправляется залогодержателю для аудита текущей стоимости объекта. При снижении цены актива банк может потребовать ее поднять. Устранение последствий небрежного обращения с имуществом влетит в копеечку. То есть появятся новые расходы, станет труднее выполнять обязательства перед кредитором. А это грозит просрочками, штрафами, потерей обеспечения.

Постоянно проверяйте поведение квартиросъемщиков, арендаторов. В договорах аренды, найма обяжите их быстро устранять возникающие технические неисправности и делать косметический ремонт.

Ситуация с регистрацией жильцов в заложенных домах, квартирах также неоднозначна. Сам заемщик и его дети, родители, жена (муж) пропишутся беспрепятственно. А посторонних людей, двоюродных и дальних родственников зарегистрируют только с одобрения ссудодателя. Условия прописки в жилой недвижимости указываются в договоре об обеспечении.

Внимательно читайте пункты ссудных соглашений перед подписью. Убедитесь, что ближайших родных разрешено прописывать.

Избежать сомнительных параграфов в документах и получить ссуду под залог недвижимости на большой срок с низкими процентами помогают кредитные брокеры. Юристы изучают несколько десятков предложений для будущих заемщиков. Аудиторы проверяют бухгалтерские отчеты финансово-инвестиционных компаний, чтобы убедиться в их устойчивости. Чем стабильней положение кредитора, тем более точно и четко прописаны пункты договоров.

Опасность потери жилья

Прежде чем взять заем на 10-20 лет оцените свое финансовые возможности. Они должны превышать ежемесячные выплаты на двукратную сумму прожиточного минимума. Также подумайте, а не ухудшится ли положение за время кредитования.

Единственное жилье за долги отбирать запрещено. Но залог – исключение из правил. Финансово-кредитные организации имеют право выселить жильцов, забрать заложенные дом или квартиру даже при наличии несовершеннолетних детей. Причинами могут быть:

• длительные и большие просрочки;
• сдача в наем, аренду без разрешения банка, частного инвестора;
• резкое снижение цены недвижимости из-за безответственного отношения заемщика;
• регулярный отказ сотрудникам кредитора в осмотре помещений;
• использование недвижимости для получения дополнительных кредитов.

Чтобы избежать применения кардинальных мер, четко выполняйте параграфы ссудного соглашения. Если временно возникли денежные затруднения, свяжитесь с кредитором и объясните причины задержек. Крупные финансисты предложат отсрочки, налоговые каникулы, пересмотрят график платежей.

Другой выход из положения – рефинансировать заем с тем же залогом и более низким процентом. Для этого отправьте заявку кредитным брокерам. Они подбирают надежных инвесторов, которые заключают договора рефинансирования многолетних ссуд под перезаклад недвижимости.

Источник информации: capital-finances.ru